编者按:刚刚过去的2005年被称为我市城中村改造的“开局之年”。一年来，市区各部门认真贯彻全市查处违法建筑和城中村改造动员大会和全市城中村改造工作现场会的精神，在统一思想、建章立制的基础上，积极主动、扎实工作，较好地达到了动员大会所提出的“完成城中村改造的规划和工作计划，并迅速付诸实施，每个区都要有若干处正式动工，形成全局动起来的态势”的工作目标。 在此基础上，还初步实现了转变广大股份公司和城中村居民的思想；转变了城中村改造的思想方法和认识；转变了城中村没有规划的历史；转变了基本没有专门改造队伍的局面；转变了对城中村全面否定的观念；转变了城中村改造只是单一城市建设问题的观念这六大根本性的转变。“开局之年”开了个好头。 本组稿件选取了特区内的四个区2005年的城中村改造工作予以报道，以展现“开局之年”我市城中村改造工作的成果。 建章立制打好基础 城中村改造是一项全新的工作，无先例可循、无经验可借鉴。为此，要顺利地全面推动这项工作离不开规范的制度。在“开局之年”，我市出台了一系列重要的政策和规划，基本完成了城中村改造的建章立制，为全面推动全市的改造工作打下了坚实的基础。 据介绍，一年多来，在市城中村改造工作办公室、市规划局等各相关职能部门及各区政府的努力下，我市相继出台了《关于城中村改造暂行规定的实施意见》、《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》、《2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划》等一系列重要文件。《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》也已完成草拟工作，即将由市政府发布。 《关于城中村改造暂行规定的实施意见》全面补充了2004年全市查处违法建筑和城中村改造工作动员大会上颁布的《暂行规定》，进一步明确了市、区各部门的职责和工作程序。作为我市城中村改造工作纲领性文件之一的《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》则明确了我市城中村改造工作的总体目标、基本原则、整体策略，以及不同地区、不同类型城中村改造的功能定位、改造模式和实施步骤；《纲要》对不同定位、不同模式的改造提出了分类的实施指导，提出了容量控制、设施配套、环境建设等方面的规划要求。《2005年深圳市城中村（旧村）改造年度计划》则明确了全市城中村改造工作的年度安排和工作目标。 市城改办有关负责人介绍说：“从全市的层面上看，2005年是我市城中村改造各层次规划、各项配套政策集中出台的一年；是为我市城中村改造工作打好基础、摸索经验的一年。” 罗湖：9大产业区带动改造 罗湖地处我市金融商业中心，寸土寸金。该区坚持以产业为导向，创新性地提出了“改造城中村，建设产业村”的方针，2005年城中村改造的各项工作有序开展，成效显著。 以产业为导向实施改造 为推进城中村改造，罗湖区组织完成了全区10个街道办事处所属31个股份公司的现状情况摸底，并在市规划局的大力支持下，完成了《罗湖区城中村范围分布图》的编制，掌握了各村的现状用地面积、建筑面积、栋数、容积率、平均层数等。据统计，目前罗湖辖区内共有城中村31个，分布在10个街道办事处，现有建筑8000多栋，总面积600多万平方米。 在全面系统调研和分析研究基础上，罗湖区创造性地提出了以产业为导向的全区城中村改造的指导思想和目标：“结合城中村的实际情况，利用3－5年或更长时间，彻底消除城中村‘脏、乱、差’及诸多隐患，将城中村改造成经济发达、环境优美、文化进步、服务优良、股民富裕的产业村，实现真正意义上的农村城市化，实现城中村与城市空间融合、管理融合、经济融合及文化融合。” “改造城中村，建设产业村”这一总体思路，是该区根据现状情况、产业发展前景及城市环境景观要求确定的。负责该区城中村改造工作的罗湖区建设局局长孟丽丽介绍说，罗湖是我市较早的建成区，土地资源紧缺，城中村的建设先天不足，后天老化，对市政基础设施考虑不足，罗湖的城中村改造只能走创新之路。 为真正实现以产业为导向，建设产业村，结合该区的城中村实际情况，在科学调研基础上，罗湖区提出5年内重点建设九个产业区。它们分别是：蔡屋围金融产业区、田贝家居装修材料产业区、水贝－水库黄金珠宝产业区、罗湖莲塘口岸经济区、黄贝岭文化产业区、东门商业区、笋岗－清水河物流产业区、以农产业品、水产品、土行产品交易为主的草埔商业区、梧桐山景生态旅游产业区。 帮村民算清“经济账” 根据“规划先行”的原则，罗湖区专门成立了“2005年城中村改造重点项目专项规划”领导小组，按改造项目分组，责任到人。该区城中村改造工作办公室工作人员经过大量实地考察以及与相关村股份公司负责人和村民进行充分沟通，进行详尽的政策解释和说服工作，帮助进行经济指标分析，提出政府和村民都能接受的改造方案，做到三赢。 孟丽丽局长介绍，区城改办将干部分组挂到要改造的7个村，帮助村民细致地进行经济参数分析，帮助村民分析计算，根据人口流动、环境进行研究讨论，分析多少容积率是合适的，增加什么产业，建多少层最划算，甚至建什么户型都细细研究，真正帮村民当家，计算投入产出比。 经过三个多月的细致工作，村民认识到，城中村改造并非容积率越高越好，并非层数建得越高越好，而是应当科学而合理地确定容积率。合适的容积率不仅能让他们减少贷款的压力，同时也能增加产出，最大限度地提高附加值。目前该区提出的项目改造方案中的容积率已经为绝大部分村民和股份公司所接受，田贝村、水库新村和西岭下村改造专项规划已获市规划局的批准。 综合整治成效显著 注重环境综合改造是罗湖区城中村改造工作的一大特色。目前，湖贝新村、笋岗南村已被列入该区2005年综合整治项目，水库新村、向西村两个村将进行局部改造＋综合整治。 注重环境整治在蔡屋围老围村的改造中得到了充分的体现。该区先后投入3600多万元，对蔡屋围老围村大力进行环境综合整治，重新铺设排污、排水管道，供电、电话、有线电话等各类线网设管下埋，硬化路面铺贴地面砖，拆除围墙，增设路灯、电子监控系统。改造带来了小区人居、营商、安全、卫生环境的大改观，给村民带来了实实在在的实惠。物业含金量、物业出租率提高了，村民安居乐业，无不拍手称好，小区新十坊还被评为全市“安全文明小区”标兵和出租屋管理样板。 新年各项工作稳步推进 在大量细致工作和科学规划的基础上，罗湖区城中村改造目前正稳步推进。据介绍，整体拆建项目田贝村整体拆建将于今年初动迁，西岭下村目前向规划部门申请确认改造用地方案，也将今年完成拆迁工作。局部拆建项目水库新村已开始基础施工。向西村改造专项规划已上报市规划局，继续根据规划局有关要求开展研究、协调工作。 同时，该区今年还将大力推进整体拆建项目。推进已审批的田贝和西岭下村改造项目，明年完成拆迁工作。蔡屋围金融中心区的改造建设，年内将完成拆迁工作，顺利转入建设阶段。此外，该区还将继续深入研究田心村、泥岗村、清水河村专项规划，并开展英隆城中村改造、莲塘旧村改造、坳下村改造（仙湖家园）等项目规划研究工作。 福田：规划先行重点突破 记者近日走访了负责全区城中村改造工作（以下简称城改）的福田区重建局副局长郭鹏生，详细了解了该区过去一年在调查研究、规划编制、重点项目、综合整治、水环境治理等各方面的城改工作进展情况。 调查研究规划先行 郭鹏生开门见山地介绍说：“可以用‘新、难、多、急、实’五个字来概括福田区城改工作面临的问题。” 所谓“新”，是指这是一项全新的工作，无先例可循、无经验可借鉴。“难”则是指由于区位、经济发展等原因，福田区的城中村问题表现得相当突出，跟城市总体利益的冲突大，全区城中村占地面积4平方公里、共有8000幢左右的建筑、900万平方米左右的建筑总量。由于城中村密度很高，规划上几乎无潜力可挖，技术上很难实现突破。此外，改造将涉及的利益主体也“纷繁复杂”。“多”则表现为城中村里存在的问题多。治安、建筑安全、卫生、消防等任何一个问题都存在着相当大的隐患。“急”则意味着任何问题都应尽量以最快的速度予以解决，否则一旦问题爆发，后果“不堪设想”。“实”则意味着所有这些问题都实实在在地摆在那里，无法回避，必须以实实在在的工作予以解决。 为全面解决这些问题，福田区从基础工作入手，扎实有效地开展了城中村改造基础性调查研究工作，为全区的城改决策提供了准确、系统和完整的参考依据。郭鹏生介绍说，福田区大约在2003年底就开始了全面的调查研究。2005年5月，由福田区组织中国城市规划研究设计院深圳分院等多家机构共同开展的福田区城中村调研工作结出硕果，一部50余万字的《福田区城中村调研报告》正式“出炉”。该报告第一次系统分析了城中村的内在问题和产生原因，梳理了各种复杂的关系，提出了系统的解决办法。 重点项目取得重大突破 2005年，福田区还在重点改造项目上实现了突破，树立了政府的威信，扭转了城中村违法私房抢建的恶性膨胀局面。 2005年3月25日，渔农村改造全面完成了拆迁补偿签约工作，5月22日实施了爆破拆除工程，7月20日举行了项目建设奠基仪式。据介绍，该改造项目目前已进入施工建设阶段，预计2007年将全面完成项目的建设工程。 郭鹏生介绍说，渔农村是2004年10月28日全市动员大会召开以后全市第一个实施整体拆除改造的城中村。该村的改造工作实现了多项突破：第一次完全制止城中村的群体私房抢建；第一次实现城中村整村拆除改造；第一次实现改造拆赔比低于1∶1；第一次实施政府一线主导，市场配合运作的改造模式；第一次彻底消除城中村固有的封闭空间形态。该村改造稳定平和、紧张有序的顺利实施对推动全区乃至全市改造工作都具有重大意义。 岗厦河园片区约占市中心区南区总面积的9％左右，用地范围为15.16万平方米，现状建筑物552栋，建筑面积55万平方米，净容积率3.46,是一个非常复杂庞大而又困难重重的改造项目。但就是在2005年，这一重大改造项目也取得了突破性进展。目前，岗厦河园的改造规划已获批准，改造开发模式等基础性工作也已基本完成，改造主体已经确定。郭鹏生介绍说，目前与股份公司班子成员及村民代表的思想沟通和摸底工作正在进行之中，并初步达成了共识，有望在春节后签订改造框架性协议，全面开展拆迁谈判工作，并争取在2006年底前实施拆迁工作。 17个项目总投入近2亿 据介绍，早在2004年4月，福田区就颁布实施了《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专项资金管理的暂行办法》，对城中村内市政基础设施和公共配套设施的建设项目予以扶持。2004年10月28日的全市动员大会以后，该区又进一步修订完善了上述《暂行办法》，加大了综合整治的扶持力度。 郭鹏生介绍说，2005年全年经该区政府常务会议审批通过的扶持项目共有17个，财政投资约8840万元，带动股份公司投资超过1亿元。扶持项目包括道路工程2个、文化体育广场及配套停车场设施7个、供电、供水项目4个、治安监控项目3个、环境卫生项目1个。这些项目的建设大大缓解了城中村市政基础和公共配套设施严重不足的局面，降低了安全隐患，提升了治安水平，改善了生活环境，稳定了社会秩序。 此外，福田区还在全市范围内率先开展了城中村水环境综合整治工程。郭鹏生介绍说，目前该区城中村水环境综合治理工作正在分两批实施，计划于今年年底前全部完成辖区城中村的水环境整治工作，总投资预算约6000万元。治理工作完成后，该区城中村内雨水污水错接乱排和污染市政管网等问题可基本得到解决和控制。